quarta-feira, 24 de junho de 2015

Montando a minha carteira de FIIs

Olá investidores,

Estou estudando bastante os FIIs e pensando em montar uma carteira para eles, tal qual as ações. Nunca gostei deles, contudo, apesar de terem a palavra maldita fundo no nome, eles são completamente diferentes dos fundos de investimento dos bancos.

Sendo assim, selecionei os fundos listados abaixo e quero ouvir a opinião dos colegas:



Crédito dos gráficos: Bastter

Cada FII terá na minha carteira um peso mínimo de 5% e máximo de 10%. Quanto aos setores, no mínimo 10% e no máximo 20%.

Eu tenho também duas regras que pretendo seguir, que são as seguintes:

1)JAMAIS investir em FIIs de papel.

2)JAMAIS investir em FIIs que contam com RMG.

O que vocês acham das minhas regras e da minha carteira?

Comentem a vontade, principalmente os especialistas de FIIs da blogosfera financeira, como o amigo Bagual, Guardião, Soulsurfer e o Uó.

Abraços a todos!

49 comentários:

  1. Olá Investidor Livre.....Resolveu entrar nos fundos, certa vez lembro de uma postagem sua em que dizia não gostar desse tipo de investimento...

    Entre KNRI e SDIL, fico com KNRI por ser multiinquilino, pulverizando mais os riscos. Prefiro BBPO11, Foi meu primeiro fundo imobiliário, comprei na emissão, más todavia não conheço a outra opção.

    De forma geral achei boa sua carteira, apesar de não ter estudado ainda alguns de sua lista, senti falta do FFCI11 e RNGO11.....

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    1. Beto,

      Pois é, ainda bem que, felizmente, nós mudamos as nossas convicções!

      Eu estou pendendo para o BBRC11 e o KNRI11. O BBRC11, pelo o que eu entendi, é parecido com o BBPO11, só que os imóveis do primeiro ainda estão em construção.

      Não conheço o FFCI11 e o RNGO11 parece ser bem interessante.

      Abraços e obrigado pela opinião!

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  2. Que bom que você finalmente se rendeu aos FIIs! Concordo com sua escolha, somente tiraria o HCRI, porque acredito que o NSLU é muito melhor, e o XPCM, porque não há demanda nenhuma por edifícios corporativos em Macaé e se a Petrobras não renovar o contrato (faltam muitos anos, eu sei) os cotistas vão ficar com o mico na mão.

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    1. Land,

      Ainda estou acostumando-me com eles, rsrs. Mas, sem dúvidas, são um investimento muito interessante!

      Então, eu já estava pensando em cortar o HCRI11 mesmo e ficar apenas com o NSLU11. Não sabia dessa peculiaridade do XPCM11... Qual você sugeriria para o lugar dele?

      Abraços.

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    2. Sugiro CBOP ou RNGO que são fundos de escritórios em Barueri e como particularidade são mais atrativos para empresas por causa do menor custo de aluguel e IPTU quando comparados com São Paulo.

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    3. Land,

      Eu devo ficar com o RNGO11 mesmo...

      Abraços.

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  3. Investidor, acho que os fundos imobiliários são uma excelente forma de potencializar a renda mensal, inclusive, para aproveitar oportunidades no mercado acionário. E o melhor, a isenção do imposto de renda, acentua, na prática, os rendimentos em 27,5% a mais. Vou falar o que penso sobre fundos imobiliários, e vê se te acrescenta em algo.
    1.É de extrema importância para o sucesso futuro dos rendimentos a qualidade do imóvel subjacente ao fundo. O imóvel deve ser, ao meu ver, excepcional. Se for um imóvel comum, não tem a atratividade tão desejável para relocações rápidas. Assim, ele deve ter uma excelente qualidade construtiva e estar muito bem localizado. Quanto a esse ponto, prefiro imóveis que estejam localizados no Rio, São Paulo (e imediações) ou Brasília.

    2.Não gosto de fundos imobiliários com um único locatário. Grande risco de uma surpresa desagradável (vacância total) e um despencamento da cota.
    3. Não confio muito em Universidades, pois são locatários únicos do prédio inteiro e o melhor do setor já passou. Não duvido que elas fechem alguns campus. E é muito mais difícil de relocar um campus universitário do que um escritório.
    4. Adoro shoppings! Os shoppings tem uma diversificação interna. Centenas de locatários. Quem já teve a oportunidade de ter uma loja em um sabe que só quem quebra é o lojista, o locador jamais. Em dezembro os aluguéis são dobrados, além do aluguel variável, que nesse período cresce significativamente.
    5. Não gosto de fundos de hospitais, pelos mesmos motivos do item 3. Só que no caso dos hospitais, há o risco jurídico mais acentuado. Há interesse público nos serviços de saúde, e em eventual demanda judicial (revisional ou despejo) os juízes tenderão para o serviço essencial dos hospitais.

    6. Excluiria XPCM, e inseriria fundos de fundou ou de papéis.

    Por fim, se fosse a minha carteira, não teria AEFI11, FCFL11,NSLU11 e HCRI11.

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    1. Aerobahia,

      Você deu uma aula sobre FIIs aqui no meu blog. Muito obrigado por compartilhar isso comigo e com os meus leitores!

      Qual fundo você sugeriria para o lugar do XPCM11? Sobre os que serão excluídos, ainda estou analisando com calma para fazer tudo direito.

      Abraços.

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    2. DU,

      A carteira do post está desatualizada. O EDGA11 vai fazer parte dela futuramente.

      Abraços.

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  4. De fii bancário vá de SAAG11 (Agências do Santander), está melhor que o do bb e o da caixa em DY e apresenta igualmente boa segurança!

    Abraços
    BG

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  5. Prezado AMIGO INVESTIDOR LIVRE, agradeço muito sua confiança e indicação para poder contribuir com sua nova modalidade de investimentos, os fiis. Parabéns!
    IL3, primeiramente, vou lhe indicar mais uma fonte de estudo, informação e pesquisa referente a fiis, que considero top, o BLOG DO TETZNER. O amigo Tetzner, possui dois produtos que irao te direcionar e alavancar seu conhecimento com relação aos fundos imobiliários de uma forma abrangente e segura, que são: Carteiras do blog, e o Radar.
    Eu descartaria o XPCM11. Fii hospitalar fucaria com NSLU11B.
    Olhe e avalie a possibilidade de ter em carteira: KNRI11, fundo top e bem diversificado. HGRE1, bom fii e bem administrado. BRCR11, maior fii da bolsa.
    HGLG11, fii logístico, com boa diversificacao, com CDI e possui 20% do parque industrial Perini Bissnnes Park, onde praticamente 3% do PIB de SC é oriundo deste park .
    Avalie os BONS fiis, BBPO11, AGCX11, SAAG11. O promissor BBRC11.
    Não esqueça do excelente e maior shopping da América latina o PQDP11.
    Gosto do JSRE11 (CDI na veia), e administrado pelo Banco Safra.
    FIIP11B, logistico e comercial.
    RBRD11, logístico e comercial, contratos longos. AEFI11, RMG NOV/2026.
    RNGO11, excelente imóvel.
    MAXR11B, comercial descontado e presente em varias regiões do país.
    TBOF11, excelente imóvel, promete.
    SDIL11, dificil desprezar.

    Estude e compre aos poucos.

    Sucesso e bons investimentos!

    Grande abraço!
    BAGUAL

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    1. Grande Bagual,

      A sua contribuição para esse post é simplesmente inestimável! Estou analisando os FIIs com calma e pretendo fazer algumas modificações na carteira teórica.

      Novamente, obrigado pela disposição em ajudar.

      Abraços!

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  6. Acho que no geral está bom Investidor, cortaria as universidades e o XPCM que não me atrai muito...

    Eu só não gosto dessa questão de limitar a quantidade, ainda mais nos FII's, acho que tem que aproveitar a disponibilidade de fundos bons para diversificar o máximo possível.

    Em relação a algumas indicações, posso recomendar dois fundos que eu tenho e gosto muito, o XPGA11 e o EDGA11B.

    Acho que vale a pena olhar pra eles com carinho!

    Grande abraço!

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    1. Gabriel,

      Eu estou pensando em cortar as universidades, principalmente porque os fundos são administrados pelo BTG, que adora um rolo... O XPCM11 já foi cortado e o RNGO11 entrou para o seu lugar.

      Então, diversificação é bom, mas tudo tem limite. Creio que 12 fundos são um número bacana para começar!

      O XPGA11 eu não gosto porque é de papel e o EDGA11 parece bom, mas é administrado pelo BTG...

      Abraços!

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  7. faltou o rngo11 aí na sua lista.

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  8. Fiz análise mais recente no meu blog sobre o aefi11, seria o único que tenho ressalvas nessa sua lista, alguns outros não tenho na carteira então não me sinto seguro em opinar.

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    1. VD,

      Eu já tirei o AEFI11 da minha triagem. Estou banindo dela qualquer FII que tenha a maldita RMG.

      Abraços.

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  9. Pessoal,

    Segue abaixo o comentário do Uó que foi erroneamente excluído por mim:

    I.L., analisar FII é 10x mais difícil que analisar ações, vemos muitas análises "rasas" por aí do tipo, "este eu não gosto porque é mono inquilino", "este eu não gosto porque está na RMG", "este eu não gosto porque é de papel", etc... Análises profundas vc vai encontrar poucas.

    Analisar empresas é relativamente fácil pois basta comparar ROEs, crescimentos de lucros, margens, dívidas, etc...

    Mas analisar imóvel é o "Ó" e ainda tem as administradoras que é mais difícil ainda analisar.

    Quando eu comecei comprar FIIs fiz exatamente o que você está fazendo, criei uma listinha, fiz uns cortes daqui e dali, e comecei a comprar. Semanas depois as cotas começaram a cair porque tinha começado a comprar justamente no topo do mercado dos FIIs, se não me engano no final de 2012, e como tinha escolhido alguns FIIs de RMG a carteira sofreu pois estes caíram mais. Mas como vc não liga para valor de cota penso que não terá problemas com isto.

    De qualquer forma saiba que estamos agora em um momento de euforia de mercado, os FIIs subiram horrores nas últimas semanas. E não se assuste de as cotas começarem a cair depois que vc começar comprar.

    Mas voltando à sua lista, como lhe disse, não vou fazer nenhuma análise pois as minhas são rasas como as da maioria, se quer fazer uma escolha realmente embasada vc vai ter que correr atrás. Ler os relatórios dos últimos 12 meses de uns 100 FIIs, e te adianto que é um trabalho árduo. Qualquer escolha que vc fizer com base em opiniões de outras pessoas será uma mera aposta.

    Considero 12 FIIs muito pouco dado o risco intrínseco deste investimento. Dobre este valor.

    Para guiar seus estudos vou classificar os FIIs que eu compro em 3 categorias...

    FIIs de primeira linha:
    HGRE
    KNRI
    BRCR
    AGCX
    RNGO
    HGLG
    BBPO
    FCFL

    FIIs de segunda linha:
    PQDP
    RBRD
    FIIP
    AEFI
    BPFF
    MAXR
    BBRC
    MFII

    FIIs de terceira linha:
    BCFF
    FAED
    MXRF
    SAAG
    SDIL
    VRTA
    BMLC
    CBOP
    CXCE
    EDGA
    FLMA
    JRDM
    MBRF
    NSLU
    XPCM
    XTED

    Bons estudos e bons investimentos!

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  10. IL só você decidir começar a comprar FIIs e todos os preços estão subindo!

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  11. Diferentemente de ações, que eu não vejo muito o pq de olhar preço (gosto do Bastter rs).... Como analisar se o preço de um FII tá bom? Só fazer o calculo do valor da cota atual pelo provento distribuído pra ver se o DY tá alto? Acima de que valor de DY vocês encarteram?

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    1. Anônimo,

      Honestamente, assim como nas ações, eu vou comprar as cotas no preço em que elas estiverem.

      Sim, o principal objetivo delas é o fluxo de caixa, contudo, não podemos desprezar o ganho de capital, logo, sócio tem que querer comprar cada vez mais caro...

      Abraços.

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  12. Amigo IL, ótima a sua decisão de aportar em FIIs, digo por experiência própria, a partir do momento que passei a investir em FII, deu uma turbinada enorme nos rendimentos e consequentemente nos aportes, é um fluxo de caixa maravilhoso, sem contar que é um mercado ainda relativamente novo e descontado. Sobre sua carteira teórica não há o que dizer, todos são ótimos FIIs e que somados a sua iniciativa de estudo, demonstram que está no caminho certo.
    Um conselho importante: leia o vasto material sobre FIIs no blog do Soul, vai te esclarecer muito e tirar suas dúvidas.

    Abraço

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    1. Grande OS,

      Obrigado pelo apoio! Eu estou estudando muito os posts do Soul sobre FIIs e também o site do Tetzner. A minha carteira, a princípio, está fechada!

      Porém, diga-me uma coisa:

      Se você tivesse que escolher apenas um FII, entre EDGA11, RNGO11 e SDIL11, qual seria? E por que?

      Abraços.

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    2. Pergunta difícil, heim, IL, principalmente por não serem do mesmo segmento, (2 escritórios e 1 logística) e terem características próprias.
      Vou palpitar,
      EDGA, prédio espetacular de baixa vacância na região central do Rj, da década de 40 porém retrofitado e moderno, quase um patrimônio histórico e presença obrigatória em qualquer carteira.

      RNGO: Vem tendo boa performance numa região onde a vacância é histórica, isso já o difere dos seus pares, mas resumindo, acho esse FII "pau pra toda obra", não decepciona nunca e é um dos que trazem melhor resultado na carteira, titular absoluto.

      SDIL: logística muito bom, porém peca pelo fato de ser quase um mono-inquilino, se a BRF resolve sair (e a multa contratual de apenas 6 meses facilita isso) abre um vacância enorme no fundo, sem falar que existe um módulo vago há meses, pra mim é o que carrega o maior risco.

      Então respondendo a sua pergunta, amigo IL, eu remanejaria os percentuais na sua carteira teórica ou escolheria outro substituto, mas não abriria mão "nem a pau" dos 2 primeiros, numa opinião bem pessoal EU sacrificaria o SHPH, fundo badalado e aclamado como top dos tops, mas absurdamente caro, lembro de um estudo que mostrava o m² com valores surreais mesmo para a regão de Higienópolis, não é a toa que o d.y dele é baixíssimo, colocaria ele mais pra frente já com a carteira consolidada.

      Mas não se preocupe em montar a carteira perfeita logo de cara, IL, vai montando e moldando conforme a sua preferência, e o mais importante: sem pressa.

      Abraço

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    3. Amigo OS,

      Obrigado pela resposta! Eu estive pensando sobre isso no fim de semana e cheguei a conclusão que não dá para deixar o RNGO11 fora da carteira... É um fundo fantástico, com um imóvel fora do comum e muito bem administrado.

      O EDGA11 é bom, contudo, entre ele e o RNGO11, eu fico com o segundo. Portanto, sai o SDIL11 e entra o RNGO11, rs.

      Sobre o SHPH11, eu pretendo manter o mesmo na carteira, pois ele é um dos melhores FIIs do mercado, apesar do yield do mesmo ser baixo. É o preço que paga-se pela segurança dele...

      Sim, eu estou tranquilo pretendo fazer a primeira compra deles agora em julho e ir ajeitando a carteira com o tempo.

      Abraços!

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  13. IL, coloque pelo menos 1 fundo de papel pra experimentar...você pode gostar.
    Eu tenho MXRF e FEXC, mas tem outros é claro...

    Os de tijolo tem um de logística que eu gosto mas que precisa lembrar que 1 dos alugueis é pago só 1 vez por ano pela Ambev = é o FIIP.

    Concordo com sua diretriz = fuja de RMG.

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    1. IB,

      Valeu pela dica, entretanto, não pretendo mesmo investir em FIIs de papel. Para mim é sinônimo de confusão e rolo, portanto, eu estou fora!

      Sobre o FIIP, eu já havia lido sobre essa peculiaridade da Ambev, que paga o seu aluguel anualmente. Em todo o caso, obrigado por avisar!

      E de RMG eu quero distância, rs.

      Abraços.

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    2. Ir postei uma resposta no blog do tetzner para ti só que a moderação fez pouco caso e apagou teu post .
      Vamos ao racional sua carteira é uma bela carteira e bem defensiva, posso falar com propriedade de vários FII além dos relatórios , trabalhei nas obras de pelos menos 5 grandes FII do mercado.
      Escrevo o seguinte questão temos 2 FII de shoppings resilientes sendo o Pátio Higienópolis um do FII mais resiliente deste setor, o contra é que apresenta o DY muito baixo devido ao preço exorbitante do metro quadrado naquela região.
      KNRI um dos FII mais seguros da bolsa e com boa diversificação em seu portfólio , contra Cape rate por volta de 7% devido a alta taxas cobradas pela administração deste FII Dy médio de 0,80 sem muita possibilidade expandir para além de 0,85%.
      Ao contrario do Uó analiso relatórios de FII constantemente e para ser sincero levando em conta uma carteira global com ações e outros ativos não vejo necessidade de ficar querendo diversificar muito, Afinal se tu tem que fazer analises de empresas duvido muito que queira ler mais de 20 relatórios mensais e ficar procurando os pormenores nos contratos e prospectos do mesmo.
      Escolha os mais resilientes e de primeira linha e será feliz mesmo com um dY mediano... uma carteira com 15 FII inicialmente é o ideal. Se tu é milionário pode dar uma diversificada maior, tudo é questão de estratégia e perfil.

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    3. MD,

      Obrigado por sua análise e pelas dicas meu amigo! Mas eu não entendi porque o meu post no Tetzner foi apagado... Será que eu infringi alguma regra do site ou foi um mau entendido?

      Enfim, amanhã eu posto novamente a carteira.

      Abraços.

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    4. O tetzner é contra tudo e contra todos que não assinam/compram as tranqueiras dele. É um bom blog, mas ultimamente vem sendo movido a dinheiro, virou uma espécie de seita com obrigatoriedade de pagamento, tô fora desse tipo de coisa.

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    5. OS,

      Entendi... Vou postar novamente a carteira lá e ver o que acontece.

      Abraços.

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    6. IL acho que entendi o que aconteceu!! o lance foi o seguinte eu postei que tinha visto sua carteira em seu blog e o pessoal da moderação para não divulga seu blog deletou seu post.
      Operador sardinha eu acredito que até seja natural cobrar alguma coisa pelo serviço prestado , mas estou percebendo que quando entra dinheiro na parada a coisa muda, principalmente quando entra corretora por trás patrocinando.
      Começa rolar conflito de interesse !!
      To fora já absorvi conhecimento o suficiente para me virar , gosto do blogsfera porque aqui a gente joga real sem frescura, veja o caso do uo que esta sendo atacado por postar os day trades dele.
      Gosto da coisa nua e crua!! se é para ganhar dinheiro é melhor falar a real do que ficar negligenciando o blogsfera.
      O que percebo de um ponto de vista geral é que existe em nosso mercado muito gente interessante em vender cursos milagrosos , de analise técnica e fundamentalista sem nem se quer postar os resultados e carteira acertos e erros, assim fica fácil bater no peito e cantar de galo.
      Se o cara ganha dinheiro com o mercado como vejo muitos trades amadores batendo no peito feito king kong, porque precisa viver de cursos?

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    7. MD,

      Será que foi por isso? Sabe o que é mais estranho? Agora eu não consigo mais postar naquela página. Eu clico para publicar o comentário, a página carrega, e ele não aparece!

      Perfeito, não existe milagre e muito menos almoço grátis. Mas o bom da blogosfera é que um ajuda o outro e todos aprendem juntos.

      Abraços.

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  14. Boas,

    Muito enriquecedor, tanto o post quanto os comentários.

    Parabéns

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  15. IL, buenas!!! Acho que é minha primeira visita. Parabéns, muitos comentários!!!
    Gostei de você definir uma política, mas não esqueça de revisá-la de tempo em tempo.
    Em 2015 quando iniciei em FIIs, defini que focaria em fundos com liquidez, preferencialmente com gestão ativa, multi imóveis e ficaria fora de fundo de papéis, logística e shoppings.
    Para aumentar minha diversificação optei por incluir fundos de fundos, mesmo sabendo que estava pagando duas administrações - para mim, o quanto sobra é mais importante do que o quanto custa.
    Minha carteira inicial ficou com AGCX11, SAAG11, BRCR11, KNCR11, BCFF11, BPFF11. Posteriormente, abri exceção para TBOF11 e, recentemente, retirei as barreiras para logística, shoppings e papéis, inclusive estive avaliando KNCR11 e JSRE11 recentemente.
    Gosto dos FIIs da Kinea e HG, embora não tenha nenhum HG na carteira ainda.

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    1. IV,

      Obrigado pelo comentário, contudo, eu não invisto mais em FIIs.

      Desejo sucesso em sua carteira!

      Abraços.

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    2. Olá, poderia dizer o motivo de não investir mais em FIIs? Algo em especial? Obrigado.

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    3. Anônimo,

      Claro!

      Simplesmente porque eu não consigo confiar neles.

      Essa palavrinha fundo é complicada...

      Abraços!

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    4. IL, vc não esta sozinho.
      Quero entrar mas não consigo confiar. Rs
      Abraco

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    5. IM,

      É complicado mesmo, rs.

      Abraços!

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  16. Entrei em fiis com RNGO e HGRE.
    Vou comprar um de fundo de fundos (acho que o Brasil Plural) e apenas 1 de papel.

    Eu acho dificil estudar Fii. Já considerei comprar apenas FIXX11 e deixar tudo lá. Só nao me agrada pagar a taxa de 0,4% a mais nele, mas quem sabe um dia.
    É preciso viver tambem.

    Os comentários aqui foram muito bons.

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    1. FS,

      Bacana! Eu, como disse lá em cima, não invisto mais em FIIs. Desejo sucesso para você e todos que possuem cotas.

      Abraços.

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